La prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe
Nos hemos acabado de referir a la prescripción adquisitiva de dominio larga o de mala fe, la cual requiere del paso de 10 años (juntos a los requisitos previamente mencionados) para su configuración. Ahora nos vamos a referir, brevemente, a la prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe, la cual requiere del paso de 5 años.
4.1. El justo título y la buena fe
En general podemos considerar que el justo título es aquel acto jurídico constitutivo de derecho, que reúne todos los requisitos exigidos por ley, cuyo fin es transmitir la propiedad de un bien; pero viciado por carecer el transferente del derecho de disponer de dicho bien, y que sin embargo, es la causa jurídica que ha producido la posesión del prescribiente. (Vásquez Ríos, 2003, p. 113)
Es decir, quien transfiere el bien podría tener el uso y el disfrute sobre el mismo pero de ninguna manera la disposición. Por lo tanto, podría tener cualquier otro derecho real sobre el bien (uso y habitación, usufructo, superficie, servidumbre, etc.) menos el de propiedad.
De lo dicho, hallamos la principal característica del justo título, es decir, que se halle viciado solo por la calidad personal del transferente, reuniendo en cambio, todos los demás requisitos exigidos por la ley, para transferir la propiedad (Vásquez Ríos, 2003, p. 113)
Cabe resaltar, que ese acto jurídico no debe estar sujeto a causal de nulidad absoluta, pues en ese supuesto carecería de idoneidad y no era por lo tanto, justo. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 284)
Contrario sensu, habría justo título incluso en aquellos casos en los que los actos jurídicos celebrados adolezcan de nulidad relativa (anulabilidad)
Así pues, el reivindicante que se opone a la usucapión del poseedor alegando la nulidad de su título, podría hacerlo en el caso de nulidad absoluta por estarle permitido a cualquiera, más no así en el caso de nulidad relativa (anulabilidad), pues, él es un tercero respecto a ese acto. (Vásquez Ríos, 2003, p. 114)
Con respecto a la buena fe, el poseedor tiene que haber actuado teniendo la convicción de ser el legítimo propietario del bien que posee. Conviniendo precisar que la buena fe no es simplemente un estado anímico o subjetivo, sino que debe corresponder a un elemento causal, objetivo, cual es el justo título del que tratamos anteriomente. Faltando el justo título no existiría explicación racional de fenómenos anímicos. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 285)
Lo importante en la buena fe, entonces, es que la misma debe estar presente al momento en que se adquiere el bien; en ese instante no debe existir posibilidad de duda,por parte del comprador de que se está adquiriendo del verdadero propietario. Si posteriormente se descubriese que se halla en un error, este no se consideraría. (Vásquez Ríos, 2003, p. 115)
Por lo tanto, cuando se trate de adquirir un bien por prescripción adquisitiva corta o de cinco años será indispensable contar tanto con una buena fe subjetiva (creencia) como con una buena fe objetiva (comportamiento) ya que que el adquirente creerá (buena fe subjetiva) que recibe el bien, de quien tiene el poder de disposición para transferirlo, en base al justo título utilizado para celebrar el negocio jurídico(buena fe objetiva). El justo título es causa de la creencia de que se adquiere de quien tiene verdaderamente el poder de disposición para transferir el bien.
5. Conclusiones
Podemos definir a la prescripción adquisitiva de dominio como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado sumado a otros requisitos (posesión continua, pacífica, pública y como propietario).
La continuidad es una de carácter relativo y no debe ser necesariamente permanente, sino que bastará probar el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior presumiéndose la posesión en el tiempo intermedio.
La posesión pacífica a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo ya que se reputa pacífica, incluso en aquellos casos en que el poseedor recurra a la “defensa posesoria” ya que la ley le brinda esa tutela.
La posesión pública involucra que el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) puedan ser advertidos por las personas que moren cerca al inmueble o pasen por sus alrededores.
La posesión como propietario involucra que el poseedor ejerza los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) y además se comporte como si realmente fuese el dueño (animus domini) quedando excluidos quienes posean el bien en virtud de un título conferido por el dueño del mismo.
La prescripción adquisitiva de dominio corta o de cinco años requiere de justo título y de buena fe.
Cuando hablamos de justo título, quien transfiere el bien podría tener el uso y el disfrute sobre el mismo pero de ninguna manera la disposición. Por lo tanto, podría tener cualquier otro derecho real sobre el bien (uso y habitación, usufructo, superficie, servidumbre, etc.) menos el de propiedad.
Existe justo título incluso en aquellos casos en los que los actos jurídicos celebrados adolezcan de nulidad relativa (anulabilidad).
Cuando se trate de adquirir un bien por prescripción adquisitiva corta o de cinco años será indispensable contar tanto con una buena fe subjetiva (creencia) como con una buena fe objetiva (comportamiento) ya que que el adquirente creerá (buena fe subjetiva) que recibe el bien, de quien tiene el poder de disposición para transferirlo, en base al justo título utilizado para celebrar el negocio jurídico(buena fe objetiva).
El justo título es causa de la creencia de que se adquiere de quien tiene verdaderamente el poder de disposición para transferir el bien.
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