La prescripción adquisitiva de dominio o usucapión es una forma de adquirir la propiedad de bienes muebles e inmuebles por el transcurso del tiempo y cumpliendo determinados requisitos exigidos en la Ley. El fundamento de la prescripción adquisitiva reposa en un principio de puro derecho.
1. Prescripción adquisitiva
De acuerdo con el artículo 950 de nuestro Código Civil (en adelante CC):
La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.
De acuerdo con una doctrina portuguesa la posesión del derecho de propiedad u otros derechos reales de disfrute, mantenido durante un cierto período de tiempo, faculta al propietario, a menos que se especifique lo contrario, a adquirir el derecho correspondiente al ejercicio de su actuación. Desde el punto de vista de las formas de adquisición de los derechos reales, la usucapión es, por lo tanto, una forma de adquisición originaria, porque el usucapiente adquiere su derecho, no por causa del derecho del propietario anterior, sino a pesar de él. Según este precepto, la usucapión es un efecto de la posesión, pero un efecto meramente posible, no necesario, ya que puede haber posesión sin usucapión. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 111)
A decir de Carranza y Ternera, el papel ortodoxo de la posesión es el de vehículo que conduce a la usucapión; no hay usucapión si no hubo posesión previa y continua (sine possessione, praescriptio non procedit) durante el término indicado por ley. (Varsi Rospigliosi, 2019, p. 48)
2. Nuestra definición
De las ideas expuestas podemos definir a la prescripción adquisitiva como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado sumado a otros requisitos (posesión continua, pacífica, pública y como propietario).
3. Requisitos
Pasemos a ver a continuación los requisitos:
3.1. Continua
Se entiende por posesión continua aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto con el bien y basta que se haya comportado como lo hace un dueño cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien diversos actos de goce de acuerdo con su particular naturaleza. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 282)
No es imprescindible que el usucapiente ejerza por sí mismo y durante toda su vida actos posesorios como el cultivo de la tierra, la presencia en el inmueble, la conservación de la cosa, el pago de impuestos, el mantenimiento de los apartaderos, la defensa contra las vías de hecho de terceros y otros. Los actos realizados a través de agentes o empleados se consideran igualmente útiles y legítimos. Tampoco es necesario continuarse la posesión en una misma persona, lo que naturalmente se dificulta con el tiempo. Por ello establece la ley que el sucesor pueda unir a su posesión la de su predecesor (accessio posesiónis) (Da Silva Pereira, 2014, p. 140)
Por tanto, la continuidad a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo, ya que no debe ser necesariamente permanente, sino que bastará probar el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior presumiéndose la posesión en el tiempo intermedio.
3.2. Pacífica
Aclara Albaladejo que la posesión es pacífica “aunque se defienda por la fuerza. Como de lo que se trata es que la situación mantenida violentamente no tenga valor (mientras que la violencia dure) para quien ataca la posesión de otro, hay que afirmar que sí hay posesión pacífica para el que defiende por la fuerza la posesión que otro trata de arrebatarle”. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 283)
La posesión pacífica a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo ya que se reputa pacífica, incluso en aquellos casos en que el poseedor recurra a la “defensa posesoria” ya que la ley le brinda esa tutela.
3.3. Pública
Ouien posee no debe temer que su posesión sea conocida, debe de actuar con la naturalidad que le daría tener un derecho legítimo. No adquirirá quien subrepticiamente se introduce en un inmueble y permanece oculto en una habitación del mismo con la intención de que el propietario no lo descubra. (Bullard Gonzáles, 1987, p. 77)
De ser clandestina la posesión no podría considerarse que el propietario haya abandonado la posesión. Como dice Elena Higton “la posesión debe manifestarse, a fin de que los terceros especialmente el dueño puedan admitir la existencia del poseedor en su inmueble”. (Vásquez Torres, 2003, p. 112)
La posesión pública involucra que el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) puedan ser advertidos por las personas que moren cerca al inmueble o pasen por sus alrededores.
3.4. Como propietario
Quedan de consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de la llamada posesión inmediata como son los arrendatarios, usufructuarios, usuarios, comodatarios, anticresistas, retenedores y depositarios. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 283) Como consecuencia podemos afirmar que para que el poseedor pueda adquirir por prescripción no solo debe ejercer uno de los atributos de la propiedad, sino comportarse como si tuviera todos ellos. (Bullard Gonzáles, 1987, p. 77)
La posesión como propietario involucra que el poseedor ejerza los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) y además se comporte como si realmente fuese el dueño (animus domini) quedando excluidos quienes posean el bien en virtud de un título conferido por el dueño del mismo.
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