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sábado, 31 de diciembre de 2022
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jueves, 29 de diciembre de 2022
ALQUILERES--GARANTIA Y MES POR ADELANTADO ES ILEGAL
lunes, 26 de diciembre de 2022
jueves, 8 de diciembre de 2022
jueves, 24 de noviembre de 2022
CONTRATOS--CLAUSULAS ILEGALES---RESOLUCION DE CONTRATOS--JUNTA DE PROPIETARIOS--
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ERRORES Y ABSURDOS LEGALES EN CONTRATOS FRAUDULENTOS----
El contrato es una fuente de obligaciones para las dos partes y se tiene que firmar libremente luego de llegar a un acuerdo las partes que lo celebran.....no es obligatorio pactar ...pagos obligatorios de un mes de garantia y otro por adelantado, porque el Codigo Civil de Peru no ordena nada en ese sentido......es voluntario, pero no obligatorio.
Un contrato, ya sea verbal o escrito, es un documento que refleja la voluntad de dos o más personas estableciendo entre ellas una relación de obligación.
Un ejemplo muy sencillo es el contrato de una hipoteca. A través de él, el banco se compromete a ofrecer al usuario el dinero que necesita para adquirir una vivienda. A cambio, la otra parte queda obligada a devolverle la cuantía en el plazo fijado y con los intereses pactados.
Evidentemente, lo expuesto anteriormente es también un buen ejemplo de que un contrato no tiene por qué firmarse siempre desde la igualdad de negociación entre las partes. Sin embargo, en ningún caso eso da derecho a incumplir lo pactado.
RESOLUCION DE CONTRATO.
Lopuede ud hacer si el arrendador inventa cuotas por mantenimiento, limpieza por ejemplo en una casa familiar a la que pretende alquilar como si se tratara de un Condominio exclusivo, de primera categoria.
La resolución de contrato por incumplimiento de una de las partes
Por incumplimiento de un contrato se entiende la no puesta en práctica de las obligaciones adquiridas por una de las partes. Cuando esto sucede, la otra parte tiene derecho a resolver dicho contrato y a reclamar los daños y perjuicios que sean pertinente.
Sin embargo, no todos los incumplimientos dan derecho a resolver el contrato. La jurisprudencia vigente establece que, para poder hacerlo, es necesario que dicho incumplimiento sea:
- De carácter grave.
- Que haga referencia a los acuerdos esenciales pactados.
- Que tenga un impacto real en la economía de ambas partes.
- Que exista mala fe, es decir, que la parte incumplidora tenga la intención con su actitud de menoscabar el interés de la otra parte.
Por tanto, la intención de incumplir lo acordado en el contrato juega un papel clave en este asunto. Así lo refleja la Sentencia 162/2012, de 29 de marzo, del Tribunal Supremo.
¿Existen otras opciones más allá de resolver el contrato por incumplimiento?
La respuesta es que sí. De hecho, la encontramos explicada en el artículo 1124 del Código Civil. En él se especifica que la parte agraviada puede exigir a la incumplidora que haga frente a sus obligaciones. En este caso, también tiene derecho a exigir una compensación por daños y perjuicios.
¿Cómo se realiza la resolución de un contrato?
En caso de que la parte agraviada decida resolver el contrato, podrá proceder a la ejecución del modo que estime oportuno. La única excepción es que se trate de un documento que fije las obligaciones en materia de compra y venta de inmuebles, en cuyo caso la legislación exige que se emita un requerimiento notarial o judicial, según el caso.
Lo más habitual es emitir un burofax o medio de comunicación análogo que acredite el contenido y que verifique que ha sido recibido. Por ejemplo, piense en su seguro de coche. Si decide no renovar la póliza con su actual compañía, puede notificarlo mediante estos medios a su compañía. Su decisión se hará efectiva llegado el momento sin que tenga que hacer nada más.
Pero ¿qué pasa si la otra parte no acepta la resolución del contrato? En ese caso, solo un tribunal puede determinar si procede dicha resolución o no.
En definitiva, el incumplimiento contractual, siempre que exista mala fe y se produzca una agravio para la otra parte, puede ser resuelto unilateralmente y, además, dar derecho al cobro de los daños y perjuicios que se estimen oportunos. Esperamos haberle ayudado a aclarar todas sus dudas al respecto. No podemos terminar sin recordarle que, en caso de enfrentarse a un problema de este tipo, lo mejor es contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho civil.
CONCILIACION Y RESOLUCION DE CONTRATOS.......
NO FIRME JAMAS CONTRATOS CON CLAUSULAS ABUSIVAS---ILEGALES---INVENTADAS-----CAPRICHOSAS, NO PREVISTAS EN EL CODIGO CIVIL, UD NO ESTA OBLIGADO.
-TENGA EN CUENTA -EN TODO CONTRATO DEBE HABER UNA CLAUSULA QUE PERMITA SU RESOLUCION POR CUALQUIERA DE LAS PARTES, CUANDO LO DESEE........NINGUN CONTRATO HONESTO, LEGAL, TIENE CLAUSULAS FORZOSAS, NI PROHIBICION DE CAMBIAR DE GIRO DE NEGOCIO.....ESAS SON PILLERIAS, PARA QUE SI UD DESEE HACERLO LE AUMENTEN EL COSTO DEL ALQUILER POR CAMBIO DE GIRO..............
NINGUN CONTRATO NORMAL DEBE INCLUIR NADA SOBRE JUNTA DE PROPIETARIOS...............ESO SOLO CABE EN EDIFICIOS Y CONDOMINIOS EXCLUSIVOS DE PRIMERA CATEGORIA---------PERO JAMAS EN UNA CASA DE DOS PISOS,EN PUEBLO JOVEN.
JUNTA DE PROPIETARIOS SOLO EXISTE EN CONDOMINIOS DE PRIMERA CATEGORIA, EXCLUSIVOS.....NO EN UNA CASA FAMILIAR...
ESO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS SOLO EXISTE EN EDIFICIOS DE MAS DE CUATRO PISOS, DONDE VIVEN MULTIPLES FAMILIAS Y CADA UNA DE ELLAS ES PROPIETARIA DE SU UNIDAD INMOBILIARIA.Y CUENTAN EN ESE EDIFICIO CON: PISCINAS...PARQUES...GIMNASIOS, CANCHA DE TENIS, CASA CLUB, CINE....................AREAS QUE SU MANTENIMIENTO DEMANDA GASTOS Y QUE SON COMPARTIDOS POR LOS PROPIETARIOS MAS NO POR UN INQUILINO, EN UN LOCAL.....
os contratos celebrados por las partes tienen unos efectos jurídicos. Principalmente son los pretendidos por las partes al otorgar dicho contrato.
Pero en ocasiones el contrato no surte efectos o no surte todos los efectos pretendidos. Entonces hablamos que ese contrato es ineficaz. Un contrato pude ser total o parcialmente ineficaz.
Los supuestos de ineficacia pueden ser muy variados y amplios
En general hablamos de los siguientes supuestos:
-por ley, imperativo legal.
-por voluntad de las partes se determine que un contrato no produzca ningún efecto o deje de producirlo a partir de un momento concreto, rompiendo el vínculo contractual.
La posible invalidez del contrato
Supone que ese contrato se considera como inexistente o que deja de existir y tener fuerza vinculante como tal contrato en determinados casos previstos por nuestro ordenamiento.
Son supuestos de invalidez de contratos la falta de requisitos constitutivos o la ilicitud del contenido.
Dentro de esta invalidez, podemos distinguir entre la nulidad y la anulabilidad del contrato.
Estos son supuestos distintos pero que, en ocasiones, las normas no distinguen claramente, utilizando a veces la expresión «nulidad» cuando realmente se refiere a supuestos de anulabilidad.
Así se regulan ambas en los artículos 1.301 y siguientes del Código Civil. En ocasiones puede dar lugar a confusión. La jurisprudencia de todas formas se ha encargado de aclarar tales conceptos.
El contrato puede considerarse inválido solo parcialmente
Esto se da cuando solo se considera inválido parte del contenido, alguna cláusula o algún extremo contractual. Por ejemplo porque se vea afectado por el vicio de consentimiento (es el caso de los swaps) o que sea contrario a la norma imperativa.
Es fundamental claro está que no sea un contenido esencial del contrato civil o mercantil. De lo contrario sí que todo el contrato se vería afectado. Es decir, hablaríamos de una invalidez total de un contrato mercantil o civil.
No todos los casos son iguales, y por ello es fundamental ir conociendo la invalidez del contrato en cada caso concreto.
Puede conllevar diversas consecuencias de la falta de validez del contrato mercantil o civil
-Una cláusula afectada puede tenerse como no puesta
-Se puede sustituir la cláusula afectada por otra con un contenido acorde a la norma que se vulneraba
-Además se puede integrar el contrato por el juez que declare esa invalidez parcial.
Además la doctrina distinguen entre ineficacia e invalidez
El contrato mercantil o civil es ineficaz
Cuando no produjera efectos
Será inválido el contrato mercantil o civil
Cuando carezca de valor como contrato, por sus defectos intrínsecos.
Como abogados expertos en derecho mercantil y civil creemos que basta el concepto de ineficacia desdoblado en sus dos grandes consecuencias: nulidad y anulabilidad.
El Código Civil regula la nulidad de pleno derecho y la anulabilidad
Todo ello dependerá del mayor o menor grado de vicio o ausencia de consentimiento, objeto y causa del contrato civil o mercantil.
Nulidad por incumplimiento de norma imperativa en el Código Civil
A este respecto, no hay que olvidar, además, lo que dispone el artículo 6.3 CC:
«Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención».
Diferencias entre nulidad y anulabilidad de los contratos civiles y mercantiles
La nulidad radical puede oponerse por cualquier interesado. También puede declararse de oficio (es decir por el propio juez).
Opera automáticamente. Como regla general no tiene plazo, y puede alegarse siempre.
La anulabilidad solo puede invocarla quien esté señalado por la norma para ello. Además dentro de un plazo estrictamente determinado.
La anulabilidad de los contratos civiles y mercantiles
Dentro del concepto general de ineficacia, la anulabilidad permite que una de las partes del contrato inste su nulidad, basándose en defectos legalmente previstos.
Entre los preceptos más relevantes, referir el artículo 1.301 del Código Civil.
Siempre deben ser validos y existir todos los elementos esenciales del contrato civil o mercantil.
La anulabilidad está regulada en el artículo 1.261 del Código Civil: podrán ser objeto de anulabilidad los contratos en los que, concurriendo todos sus elementos esenciales, existe algún defecto que afecta a alguna de las partes: falta de capacidad, vicio de consentimiento…
El régimen legal de la anulabilidad está recogido en los artículos 1.300 a 1.314 del Código Civil.
El contrato anulable es válido y útil hasta que no recaiga sentencia que declare esa nulidad como consecuencia del ejercicio de la acción de anulabilidad.
Esta ineficacia puede ser impugnada por el actor, en virtud de los motivos legales referidos.
Si se estima por el juez la anulabilidad, se considerará nulo de manera retroactiva.
Los efectos del contrato civil o mercantil declarado anulable se desharán retornando la situación a la que existía anteriormente. Es decir como si ese contrato no se hubiera celebrado.
Como consecuencia de la anulabilidad los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses.
Así lo señalan los artículos 1.303 y siguientes del Código Civil.
¿Cuál es el plazo para solicitar la anulabilidad de un contrato?
El ejercicio de la acción de anulabilidad esté sometido a plazo de caducidad de cuatro años. Así lo refiere el artículo 1.301 del Código Civil.
Vencido este plazo, el contrato ya resulta inatacable. Esto supone la confirmación o sanación del contrato teniendo ya plena validez. Ya no se podrá reclamar su anulabilidad.
El plazo además empieza a contar desde que el contrato fue consumado. Es decir, desde que se cumplieron todos sus efectos. Esto ha sido corroborado en materia de swaps, bonos estructurados y productos complejo por el Tribunal Supremo (por ejemplo Sentencia de 12 de enero de 2015).
La nulidad de los contratos civiles y mercantiles
Hay causa de nulidad cuando falta uno de los requisitos del artículo 1.261 del Código Civil. Por tanto, sería nulo aquel contrato en el que concurrieran algunas de las siguientes cuestiones:
-Error obstativo. Se considera un error esencial del contrato, no de alguna cláusula o consecuencia jurídica.
-Contrato simulado. Formalmente parece que se quiere celebrar un contrato pero es otro. Por ejemplo apariencia de compraventa que simula una donación.
-Falta de capacidad de entender y querer en el momento de prestar el consentimiento. Podría ser por ejemplo un menor de edad, sin capacidad para contratar que suscribe contratos por internet.
-Inexistencia de objeto. Esto supone la ausencia del contrato en sí. También podría darse cuando el objeto del contrato es uno, pero al final resulta otro distinto.
-Objeto indeterminado o ilícito.
-Inexistencia de causa.
-Ilicitud de causa.
En estos casos, el particular interesado, generalmente es uno de los contratantes.
Aunque también puede serlo un tercero con interés legítimo. En ese caso podrá interponer acción por la vía de la acción subrogatoria (artículo 1.111 del Código Civil). Podrá dirigirse contra todos los contratantes, ya que la nulidad les afectará a todos.
La nulidad opera automáticamente, de pleno derecho o ipso iure
No es necesario que se declare judicialmente ni que se impugne el contrato o el acto previamente.
Sin embargo, a efectos prácticos sí que es conveniente su declaración judicial para que las consecuencias de esa nulidad, como la obtención de la restitución de las prestaciones, se obtengan sin problemas. Es decir que no se tenga que depender de la voluntad de la otra parte contratante.
El contrato nulo no produce ningún efecto
Esa ineficacia será con efectos retroactivos, llamados ex tunc.
También afectará a terceros, salvo que por una norma estén protegidos. Por ejemplo los supuestos de los artículo 464 del código civil y 34 de la Ley Hipotecaria.
La nulidad es definitiva, no pudiendo confirmarse (artículo 1.310 Código Civil), convalidarse o sanarse el contrato o acto nulo, ni siquiera por el paso del tiempo. Es decir, no prescribe ni caduca.
¿Quién puede solicitar la nulidad del contrato civil o mercantil?
Cualquier interesado, incluido quien causó esa nulidad.
Además la nulidad puede ser apreciable de oficio por el juez.
Se podrá hacer valer esa nulidad y su acción frente a quien la niegue o afirme la validez del contrato.
La acción de nulidad de los contratos mercantiles y civiles no prescribe ni caduca nunca.
Diferencias entre nulidad y anulabidad del contrato mercantil y civil
La presencia o no de los elementos del contrato, que conduciría o no a la nulidad radical, dependerá en gran medida de la apreciación del juez. Además hay un principio sagrado que hay que tener en cuenta: el principio de validez del contrato (favor negotii).
Por otra parte, la línea divisoria es sutil, porque será el grado con el que el vicio en los elementos esenciales se manifieste el que definirá la situación.
En la práctica la relevancia de distinguir nulidad y anulabilidad es el plazo para ejercitar la acción. No hay plazo en el caso de la nulidad para ejercitar la acción de nulidad.
Son supuestos de anulabilidad del contrato mercantil y civil
Un defecto o vicio, que no inexistencia, de un elemento esencial del contrato.
Son supuestos de nulidad del contrato mercantil y civil
La ausencia de elemento esencial del contrato.
Resolución del contrato mercantil o civil
Cuando en una relación contractual se produce el incumplimiento de una de las partes, la otra puede resolver el contrato. Es decir, dejarlo sin efecto.
La resolución no se asienta sobre la inexistencia o defecto de los elementos esenciales. Por el contrario se basa en el incumplimiento por una parte, habiendo la otra parte cumplido, o estando dispuesta a cumplir, la suya.
El Código Civil contempla la resolución de los contratos en el artículo 1.124. Se basa en el incumplimiento de una de las partes. De manera que la parte que sí cumplió el contrato mercantil o civil, puede optar por resolver el contrato o exigir su cumplimiento.
La jurisprudencia ha establecido desde hace tiempo los requisitos que deben concurrir para resolver un contrato mercantil o civil
-El vínculo contractual debe estar vigente.
Es decir, las partes están comprometidas por un contrato.
-Las obligaciones deben ser recíprocas y exigibles.
Es decir, ambas partes tienen obligaciones que cumplir por un lado. Y por otro pueden exigir el cumplimiento a la otra.
-El que inste la resolución debe haber cumplido su parte o estar dispuesto a hacerlo.
En nuestra experiencia como abogados expertos en mercantil es importante que quien resuelva acredite que ha cumplido sus obligaciones.
-El incumplimiento del demandado debe ser grave
Aspecto este que será observado por los tribunales. Como es obvio, se estimará cuando el incumplimiento sea incompatible con la finalidad y la continuación del contrato.
Por ejemplo por sentencias del TJUE dejar de pagar solo una cuota de la hipoteca de cientos que hay que abonar, no es un incumplimiento grave.
-El incumplimiento debe ser voluntario.
En este sentido pude bastar la inactividad del obligado.
-Por último, según reciente doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo
La resolución debe ser el medio idóneo para la satisfacción de los intereses del acreedor.
No se trata solo por tanto de que haya existido un incumplimiento. También se incluye el hecho de que la inacción del demandado haya privado al demandante de una serie de expectativas que tenía derecho a esperar, dada la naturaleza del contrato.
La resolución contractual por incumplimiento tendrá el plazo de prescripción de 5 años. Ello conforme a la redacción actual del artículo 1964 del Código Civil.
Tendrá eficacia retroactiva al momento de celebración del contrato.
Rescisión del contrato mercantil o civil
Puede ocurrir que un negocio celebrado válidamente, provoque un resultado antijurídico.
En estos casos, el Código Civil otorga al perjudicado la acción rescisoria. Mediante la cual puede instar su ineficacia, esto es, que cesen los efectos de ese contrato.
El Código Civil regula la rescisión en los artículos 1.290 a 1.299. Además recoge en los arts. 1.291 y 1.292 los supuestos de contratos y actos rescindibles.
Precisamos algunas notas mediante las cuales el Código Civil y la jurisprudencia caracterizan a la rescisión:
-Es una acción subsidiaria.
No podrá ejercitarse sino cuando el perjudicado carezca de cualquier otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio (artículo 1.294 del Código Civil).
-Su plazo de prescripción es de cuatro años (artículo 1.299 del Código Civil).
-Produce efectos desde su reconocimiento, no desde la celebración del negocio jurídico. El efecto típico de la rescisión es que:
“la rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, y del precio con sus intereses; en consecuencia, solo podrá llevarse a efecto cuando el que la haya pretendido pueda devolver aquello a que por su parte estuviese obligado” (artículo 1.295 del Código Civil).